Te duur huurcontract uitdienen?

Menige huurder zal momenteel iedere maand weer zuchtend de huurpenningen overmaken aan de verhuurder in de wetenschap dat de gehuurde meters in de huidige marktomstandigheden eigenlijk veel te duur zijn.
Er staat zoveel leeg dat de meeste huurders betrekkelijk eenvoudig zouden kunnen verhuizen, om een straat verderop door te gaan tegen een veel lagere huurprijs. Vaak kan de huurder ook met beduidend minder meters toe. Verhuizen, het lijkt dé manier voor de huurder om de gevolgen van een tegenvallende omzet op te vangen. Genoeg reden voor menige verhuurder om er wakker van te liggen. Redt mijn huurder het wel? Het zal toch niet zo zijn dat…?

Kan een huurder van diens contract af?

Huur is niet voor de eeuwigheid; een huurovereenkomst is in principe eindig. Maar er gelden strikte spelregels voor een opzegging, vastgelegd in het huurcontract en in de wet. Het moment dat de huurovereenkomst volgens het contract opgezegd kan worden ligt misschien ver in de toekomst. Hoe merkwaardig het ook lijkt, regelmatig verstrijkt een opzeggingstermijn onbenut: ‘niet aan gedacht’. Soms valt dat nog te repareren, meestal niet.

Huurprijsvermindering

In bepaalde gevallen kan een huurder de druk tijdens het bestaan van de huurovereenkomst verminderen. De huurder die zogenoemde 290-bedrijfsruimte huurt (bijvoorbeeld middenstandsbedrijfsruimte of een horecapand) kan onderzoeken of het mogelijk is een huurprijsvermindering te laten doorvoeren. Procedures tot huurprijsaanpassing duren lang en de uitkomst is soms weinig voorspelbaar. Maar in een aantal gevallen biedt het een huurder werkelijk soelaas. De huurder van 230a-bedrijfsruimte (bijvoorbeeld kantoorruimte of productiebedrijfsruimte) heeft die mogelijkheid gewoonlijk niet.

Kan het contract worden opengebroken?

Waar tegenwoordig het ene na het andere bedrijf noodgedwongen de deuren moet sluiten, gaat juridisch Nederland onverstoorbaar voort op de gebaande paden. Vanwege de rechtszekerheid neemt de rechter niet aan dat de recessie die Nederland teistert, geldt als een onvoorziene omstandigheid. Geen huurovereenkomst kan vanwege de crisis tussentijds worden opgebroken en aangepast. ‘Pacta servanda sunt’, men behoort overeenkomsten nu eenmaal na te komen.

Paardenmiddel

Voor een aantal huurders is de verleiding (te) groot om van het huurcontract verlost te zijn. Dan ontstaat een discussie met de verhuurder over de staat van onderhoud, de hoogte van de servicekosten of over belemmeringen die ondervonden worden in de bedrijfsvoering. Soms terecht, maar dikwijls zijn de redenen gezocht. Daarmee zou een huurder kunnen proberen een knellende huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Het is echter een paardenmiddel, bepaald niet zonder risico’s.

Laat de verhuurder het er niet bij zitten, dan kan het eind van het liedje zijn dat de rechter jaren later vaststelt dat de huurder twee huurcontracten heeft uit te dienen met alle ellende van dien. Dan is het net als bij een pizzeria: als je er twee bestelt zul je er ook twee afrekenen – onverschillig of je die tweede gaat opeten of niet.

De lege knip

De meest gebruikte reden voor het onbetaald laten van huurpenningen is ‘ik kan het niet meer betalen, ik zou wel willen maar het geld is er domweg niet’. Juridisch is dat een argument waar de huurder nergens mee komt. Een rechter kan proberen in de procedure de verhuurder over te halen een betalingsregeling te sluiten, maar zal anders moeten vasthouden aan wat tussen partijen was afgesproken.

Potdicht

Op zo’n moment mag de huurder zich realiseren dat een goede zakelijke verstandhouding met de verhuurder van levensbelang kan zijn. Voordat een huurder vlucht in het opwerpen van allerlei verweren zou hij of zij zich mogen afvragen of oprechtheid de huurder niet verder brengt. Toegegeven, bij veel verhuurders zit de deur bij voorbaat potdicht en dan zal overleg over een tijdelijke huurverlaging tot niets leiden. Maar bij de meer redelijke verhuurders zal de huurder mogelijk wel gehoor vinden.

Gesprek

Een faillissement brengt de verhuurder immers niets, en er staat vast geen opvolgende huurder te trappelen. Laat staan een huurder die bereid is te gaan huren tegen de oude huurprijs. Dat een eerste gesprek tussen verhuurder en huurder over een eventuele (tijdelijke) huurverlaging beter niet in het gerechtsgebouw kan plaatsvinden behoeft geen betoog.

Mr. R.F.A. (René) Rorink, advocaat-partner Huurrecht en Vastgoed bij KienhuisHoving advocaten en notarissen

Reageren? Rechtstreeks naar de auteur rene.rorink@kienhuishoving.nl

Gerelateerd nieuws

Realisatie door Internetbureau Creative ICT